2026년 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료, 뭐가 달라지나

부동산 뉴스에서 “다주택자 양도세 중과 유예 종료”라는 말을 듣고 내 집이 여기 해당되는지 헷갈렸다면 지금이 정확히 확인할 시점이다. 2022년부터 여러 차례 미뤄져 온 이 유예 조치가 2026년 5월 9일 예정대로 끝났고, 조정대상지역에 집을 두 채 이상 가진 사람이라면 양도할 때 적용되는 세율 자체가 달라졌다.

무엇이 유예됐다가 끝난 건가

2주택 이상을 보유한 사람이 조정대상지역 안의 주택을 팔면 원래는 기본세율에 중과세율이 추가로 붙는다. 정부는 2022년부터 이 중과 규정 자체를 한시적으로 유예해왔는데, 대한민국 정책브리핑 보도자료에 따르면 그 기한이 2026년 5월 9일에 예정대로 끝났다. 별도 연장은 없었다.

유예가 끝나면서 달라지는 건 세율이다. 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상자는 30%p가 추가로 붙는다.

주의: 이 조항은 “조정대상지역” 내 주택에만 적용된다. 지방이나 비조정지역 주택만 여러 채 보유했다면 이번 종료와 무관하다. 본인 주택이 조정대상지역인지부터 확인하는 게 먼저다.

5월 9일을 넘겨도 중과를 피할 수 있는 경우

유예가 끝났다고 모든 다주택자가 곧바로 중과 대상이 되는 건 아니다. 정부는 시장 충격을 줄이기 위해 계약 시점을 기준으로 한 보완조치를 뒀다.

1. 서울 강남구·서초구·송파구·용산구(작년 10월 15일 기준 조정대상지역) 소재 주택은 5월 9일 이전에 매매계약을 완료했다면, 계약일로부터 4개월 안에 양도해야 중과를 피한다.
2. 이 네 개 구를 제외한, 작년 10월 16일에 새로 조정대상지역으로 지정된 지역의 주택은 5월 9일까지 매매계약을 체결했다면, 계약일로부터 6개월 안에 양도해야 중과를 피한다.

여기서 “양도”의 기준일도 중요하다. 양도소득세는 계약일만 보지 않고 잔금 지급일과 소유권 이전등기일 중 더 빠른 날을 기준으로 판단한다. 5월 9일 이전에 계약했더라도 잔금이나 등기가 유예 기간을 넘기면 중과 대상이 될 수 있다는 뜻이다.

장기보유특별공제도 함께 사라진다

중과 유예 종료와 같이 자주 놓치는 부분이 장기보유특별공제다. 중과세율이 적용되는 주택은 장기보유특별공제(보유 기간에 따라 양도차익의 최대 30%를 공제해주는 제도)도 함께 배제된다. 유예 기간에는 다주택자라도 이 공제를 받을 수 있었지만, 중과가 적용되면 세율만 오르는 게 아니라 공제 혜택까지 함께 없어진다는 점을 같이 계산해야 한다.

세액이 실제로 얼마나 늘어나나

과세표준이 같아도 중과 여부에 따라 최종 세율 차이가 크다. 예시로 정리하면 다음과 같다.

구분	기본세율(예시 구간)	중과 가산	최종 적용세율
2주택자(조정대상지역, 장특공제 배제)	38%	+20%p	58%
3주택 이상(조정대상지역, 장특공제 배제)	38%	+30%p	68%

여기에 지방소득세(양도소득세의 10%)까지 더해지므로 실제 부담률은 표에 나온 숫자보다 더 올라간다. 기본세율 구간은 과세표준에 따라 달라지므로 이 표는 어디까지나 예시이고, 정확한 세액은 본인의 과세표준 구간을 기준으로 계산해야 한다.

임대 중인 주택의 실거주의무는 어떻게 되나

다주택자 규제와 함께 자주 헷갈리는 게 임대주택 실거주의무다. 이미 임대차계약이 체결된 주택은 그 계약이 끝나는 날까지 실거주 의무가 유예된다. 다만 그 유예에도 상한선이 있어서, 늦어도 2028년 2월 11일까지는 실거주를 위해 입주해야 한다.

마무리

2026년 5월 9일로 다주택자 양도소득세 중과 유예가 예정대로 끝나면서, 조정대상지역 내 2주택 이상 보유자는 양도 시 세율이 최대 30%p까지 오르고 장기보유특별공제도 함께 배제된다. 다만 5월 9일 이전에 계약을 마친 경우라면 지역에 따라 4개월 또는 6개월의 유예 기간이 남아있으니, 계약일과 잔금·등기 예정일부터 먼저 확인하는 게 중요하다. 임대 중인 주택이라면 실거주의무 유예 기한(2028년 2월 11일)도 함께 챙겨두는 게 좋다.

자주 묻는 질문

다주택자 양도소득세 중과 유예는 왜 끝난 건가요?

2022년부터 한시적으로 유예돼온 조치이고, 정부가 정해진 일몰 기한인 2026년 5월 9일에 예정대로 종료하기로 했기 때문이다. 별도 연장은 없었다.

중과되면 세율이 얼마나 오르나요?

조정대상지역 내 주택 양도 시 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상자는 30%p가 추가로 붙는다. 여기에 장기보유특별공제까지 배제되므로 실제 부담은 세율 차이보다 더 커진다.

5월 9일 이후에 계약해도 유예 혜택을 받을 수 있나요?

아니다. 보완조치는 5월 9일 이전에 매매계약을 체결한 경우에만 적용된다. 지역에 따라 계약일로부터 4개월(강남·서초·송파·용산) 또는 6개월(그 외 신규 조정대상지역) 안에 양도해야 중과가 제외된다.

계약을 5월 9일 전에 했으면 무조건 안전한가요?

아니다. 양도소득세는 계약일이 아니라 잔금 지급일과 소유권 이전등기일 중 빠른 날을 기준으로 판단한다. 계약은 유예 기간 안에 했더라도 잔금이나 등기가 늦어지면 중과 대상이 될 수 있다.

임대 중인 주택의 실거주의무는 언제까지 유예되나요?

이미 체결된 임대차계약의 종료일까지 유예되며, 늦어도 2028년 2월 11일까지는 실거주를 위해 입주해야 한다.