재산세와 종합부동산세, 내 보유세는 어떻게 계산되나
집을 가지고 있으면 매년 재산세 고지서가 오는데, 어떤 사람은 여기에 종합부동산세 고지서까지 추가로 받는다. 왜 누구는 두 번, 누구는 한 번만 내는지, 이 둘이 같은 세금을 이중으로 걷는 건 아닌지 헷갈릴 수 있다.
과세기준일과 과세주체가 다르다
두 세금 모두 매년 6월 1일을 기준으로, 그날 부동산을 소유한 사람에게 부과된다. 6월 1일 하루 전에 팔았다면 그해 보유세는 새 주인이 낸다.
| 구분 | 재산세 | 종합부동산세 |
|---|---|---|
| 과세주체 | 부동산 소재지 관할 지자체(시·군·구) | 국세청(주소지 관할 세무서) |
| 대상 | 부동산을 가진 모든 사람 | 공시가격 합계가 기본공제를 초과하는 사람만 |
| 성격 | 지방세 | 국세 |
즉 재산세는 집을 가진 사람이면 누구나 내는 세금이고, 종합부동산세는 그중에서도 보유 부동산 가치가 일정 기준을 넘는 사람에게만 추가로 부과되는 세금이다.
종합부동산세는 어떻게 계산되나
종합부동산세의 과세표준은 다음과 같이 계산된다.
과세표준 = (공시가격 합계 − 기본공제) × 공정시장가액비율
기본공제는 주택분 기준 9억원이고, 1세대 1주택자는 12억원까지 공제된다. 공정시장가액비율은 주택 60%, 토지 100%가 적용된다. 이렇게 나온 과세표준에 세율을 곱해 산출세액을 계산하는데, 세율은 보유 주택 수에 따라 달라져서 2주택 이하는 0.5~2.7%대 누진세율, 3주택 이상은 더 높은 세율 구간이 적용된다.
주의: 종합부동산세를 재산세에 더해서 이중으로 내는 세금이라고 오해하기 쉽다. 실제로는 종합부동산세 산출세액을 계산할 때 이미 낸 재산세액을 공제해준다. 같은 부동산 가치에 세금을 두 번 물리지 않도록 조정하는 장치가 들어있는 것이다. 다만 그렇다고 부담이 없는 건 아니고, 공제 후 남는 금액을 추가로 납부해야 한다.
부담이 갑자기 커지지 않도록 하는 장치
공시가격이 급등하는 해에는 보유세 부담도 함께 급증할 수 있다. 이를 완화하기 위해 세부담상한 제도가 있는데, 직전연도에 낸 총 보유세액의 150%를 넘는 금액은 그해에 내지 않도록 상한을 둔다. 정확한 세율 구간과 3주택 이상의 세부 수치는 매년 조정될 수 있어, 정확한 금액은 국세청 종합부동산세 계산기로 확인하는 것이 가장 정확하다.
내 상황 확인하는 순서
- 6월 1일 기준으로 본인 명의 부동산의 공시가격을 확인한다.
- 보유 주택 공시가격 합계가 기본공제(1세대 1주택 12억원, 그 외 9억원)를 넘는지 확인한다.
- 넘는다면 종합부동산세 대상이므로, 국세청 계산기로 예상 세액을 미리 가늠해본다.
- 넘지 않는다면 재산세만 내면 되고, 지자체에서 부과하는 고지서를 확인하면 된다.
누가 어떤 세금을 내는가
재산세는 부동산을 가진 사람이라면 누구나 지자체에 내는 세금이고, 종합부동산세는 그중 공시가격 합계가 기본공제를 넘는 사람에게 국세청이 추가로 부과하는 세금이다. 종부세 계산 시 이미 낸 재산세를 공제해 이중과세를 막고 있지만, 두 세금의 과세주체와 기준이 다르다는 점을 알아두면 매년 두 번 오는 고지서를 이해하기 쉬워진다.
자주 묻는 질문
종합부동산세는 왜 재산세와 별도로 또 내야 하나요?
재산세는 모든 부동산 소유자에게 적용되는 기본 보유세이고, 종합부동산세는 일정 금액 이상의 부동산을 보유한 사람에게 추가로 부과하는 세금이라 그렇다. 다만 이미 낸 재산세는 종부세 계산 시 공제되어 이중과세는 아니다.
1세대 1주택자와 다주택자는 기본공제가 다른가요?
그렇다. 1세대 1주택자는 12억원까지 공제되지만, 그 외의 경우(다주택자, 법인 등)는 9억원까지만 공제된다.
공시가격이 크게 오르면 보유세도 그만큼 오르나요?
세부담상한 제도 때문에 직전연도 총 보유세액의 150%를 넘는 금액은 그해에 내지 않아도 된다. 급격한 인상분에는 일정한 제동장치가 걸려 있는 셈이다.
종합부동산세 대상인지 어떻게 확인하나요?
본인 명의 주택의 공시가격 합계를 확인하고, 1세대 1주택자는 12억원, 그 외는 9억원 기준과 비교하면 된다. 정확한 계산은 국세청 홈택스의 종합부동산세 계산기를 이용하는 것이 가장 확실하다.
재산세와 종합부동산세는 각각 언제 내나요?
주택분 재산세는 세액을 절반씩 나눠 7월과 9월에 부과되고, 종합부동산세는 매년 12월 1일부터 12월 15일까지 납부해야 한다. 납부기한을 넘기면 가산세가 붙으니 기한을 놓치지 않아야 한다.