2026년 계약갱신청구권과 전월세상한제, 임차인이 행사 전에 확인할 것
계약 만료가 가까워졌는데 집주인이 보증금이나 월세를 크게 올리겠다고 하면, 먼저 이사를 갈지 계약을 갱신할지부터 불안해지기 쉽습니다. 이때 중요한 것은 묵시적 갱신을 기다리는 일이 아니라, 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 기간과 대화 기록을 미리 챙기는 일입니다.
계약갱신청구권은 언제 행사할 수 있나
주택임대차보호법상 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다. 이 기간에 갱신 의사를 문자·이메일처럼 날짜와 내용이 남는 방식으로 알리는 편이 좋습니다. 법정 기간을 넘겼다고 해서 무조건 갱신이 불가능한 것은 아니지만, 계약갱신청구권을 근거로 다투기는 어려워질 수 있습니다.
이 권리는 같은 임대차에 한 차례 행사할 수 있고, 행사해 갱신된 계약의 기간은 2년으로 봅니다. 이미 한 번 행사했는지, 처음 계약과 갱신 계약 중 어느 계약이 끝나는지부터 계약서와 메시지 기록으로 확인하세요.
주의: 집주인에게 먼저 구두로만 “계속 살겠다”고 말한 뒤 법정 기간이 지나면, 나중에 요구권 행사 시점을 입증하기 어렵습니다. 내용과 발송 시각이 남는 기록을 보관하세요.
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우
임대인은 정당한 사유 없이 갱신 요구를 거절할 수 없습니다. 다만 차임을 2기 이상 연체했거나, 무단 전대·중대한 훼손이 있었던 경우처럼 법이 정한 사유가 있으면 거절할 수 있습니다. 임대인 또는 그 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우도 법정 거절 사유에 포함됩니다.
실거주를 이유로 거절 통지를 받았다면 통지 내용과 날짜를 보관하고, 이후 상황이 다르다고 판단되면 법률 상담 또는 주택임대차분쟁조정위원회 이용을 검토할 수 있습니다. 임대차 안전장치 전반은 전세보증금 반환보증도 함께 확인해 두면 도움이 됩니다.
전월세상한제: 인상액은 어떻게 계산하나
계약갱신청구권으로 갱신하거나 묵시적으로 갱신된 계약에서는 임대료 증액청구가 5%를 넘을 수 없습니다. 지방자치단체 조례가 더 낮은 비율을 정할 수 있으므로, 실제 계약 전에는 주택 소재지의 최신 조례도 확인해야 합니다. 또 증액 뒤 1년이 지나기 전에는 다시 증액을 청구할 수 없습니다.
예를 들어 보증금 3억원, 월세 50만원인 계약을 갱신하면서 법정 상한만 적용한다면 보증금은 최대 1,500만원, 월세는 최대 2만5천원 증액 범위가 됩니다. 보증금과 월세를 함께 바꾸는 반전세라면 단순히 각각 5%만 계산하기보다, 변경 전후 조건을 계약서에 분명히 적고 전환율 적용 여부를 따로 확인해야 합니다.
| 확인할 항목 | 계약 전에 할 일 |
|---|---|
| 행사 시기 | 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이인지 확인 |
| 행사 횟수 | 같은 임대차에서 이미 행사했는지 계약서 확인 |
| 인상안 | 보증금·월세 각각의 변경 전후 금액을 문서로 비교 |
| 거절 사유 | 실거주 등 법정 사유와 통지 내용을 기록 |
| 신고 | 갱신 계약의 신고 대상 여부를 관할 지자체 기준으로 확인 |
갱신 통지부터 계약서까지의 순서
- 현재 계약의 만료일과 기존 갱신 이력을 확인합니다.
- 법정 기간 안에 갱신 의사를 기록이 남는 방식으로 통지합니다.
- 임대인의 인상 제안과 거절 사유를 문자나 이메일로 받아 둡니다.
- 합의한 보증금·월세·계약기간·갱신요구권 행사 여부를 새 계약서에 명시합니다.
- 확정일자와 전입신고 상태를 다시 점검하고, 신고 대상이면 기한을 확인합니다. 등기부 상태도 변동될 수 있으니 등기부등본 확인 순서를 함께 보세요.
숫자보다 기록이 먼저인 갱신 협상
갱신 협상에서는 5%라는 숫자만 기억하기보다 행사 시기와 의사표시 기록을 먼저 확보해야 합니다. 임대인이 제시한 조건을 바로 수락하거나 거절하기 전에, 기존 계약·갱신 이력·거절 사유를 한 장의 메모로 정리하면 판단이 훨씬 쉬워집니다. 분쟁 가능성이 있다면 서명 전에 지역 조례와 최신 법령을 확인하는 것이 안전합니다.
자주 묻는 질문
계약갱신청구권은 문자로 행사해도 되나요?
문자나 이메일처럼 내용과 발송 시각이 남는 방식은 나중에 의사표시를 입증하는 데 도움이 됩니다. 다만 개별 사정에 따라 다툼이 생길 수 있으므로, 계약 만료일과 상대방 수신 여부를 함께 보관하세요.
집주인이 실거주한다고 하면 무조건 나가야 하나요?
임대인 본인이나 직계존속·직계비속의 실제 거주는 법정 거절 사유가 될 수 있습니다. 통지의 구체적 내용과 계약 상황을 확인하고, 의문이 남으면 분쟁조정이나 법률 상담을 통해 판단하는 것이 좋습니다.
갱신 때 보증금과 월세를 모두 5% 올릴 수 있나요?
법정 증액 상한은 5%이며, 실제 적용은 계약 형태와 지자체 조례에 따라 확인이 필요합니다. 보증금과 월세를 함께 변경한다면 전환 조건까지 계약서에 분명히 적으세요.
묵시적 갱신과 계약갱신청구권은 같은 건가요?
같지 않습니다. 묵시적 갱신은 일정 기간 동안 갱신 거절이나 조건 변경 통지가 없을 때 발생할 수 있고, 계약갱신청구권은 임차인이 법정 기간에 명시적으로 행사하는 권리입니다.