전세보증금 반환보증(HUG·SGI), 2026년 가입 조건과 보증료
전입신고와 확정일자를 받아뒀어도, 집주인이 새 세입자를 못 구하거나 자금 사정이 안 좋아지면 전세보증금을 제때 못 돌려받는 일이 생긴다. 이런 위험을 막기 위해 나온 게 전세보증금 반환보증이다. 보증기관에 보증료를 내고 가입해두면, 집주인이 보증금을 안 돌려줄 때 보증기관이 먼저 대신 지급하고 나중에 집주인에게 구상권을 청구한다.
전세보증금 반환보증이란
세입자가 일정 보증료를 내고 가입하면, 전세 계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 반환하지 않을 경우 보증기관이 세입자에게 먼저 보증금을 지급해주는 상품이다. 대표적으로 HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증, HF(한국주택금융공사) 세 기관이 운영하고 있으며, 이 중 HUG가 가입자 수가 가장 많고 조건도 비교적 명확하게 공개돼 있다.
HUG 전세보증금반환보증 가입 조건
HUG 상품 기준으로 주요 가입 조건은 다음과 같다.
- 보증 대상 보증금: 수도권 7억원 이하, 지방 5억원 이하
- 신규 계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세계약기간의 2분의 1(절반)이 경과하기 전까지 신청해야 한다. 갱신 계약은 갱신 전 계약기간 만료일 1개월 전부터, 갱신 계약기간의 2분의 1이 경과하기 전까지 신청 가능하다.
- 주택 유형(아파트/오피스텔/다세대 등)에 따라 세부 요건이 다를 수 있음
주의: 이 기한을 넘기면 조건이 아무리 좋아도 가입 자체가 거절된다. 이사 직후 전입신고와 확정일자를 갖춘 즉시 신청하는 것이 가장 안전하고, 신청 시점에 이미 집주인 소유 주택에 압류·가압류가 걸려 있으면 그 자체로 가입이 거절될 수 있다.
보증료는 얼마나 되나
보증료는 보증금액×보증료율×(보증기간 일수/365)로 계산한다. HUG 기준 보증료율의 대표 수치는 아파트 연 0.128%, 그 외 주택 유형(오피스텔·다세대 등) 연 0.154%다. 실제로는 보유 기간(1~5년 이상)과 보증한도 구간에 따라 연 0.097%~0.211% 범위에서 세부적으로 차등 적용되므로, 정확한 계산은 가입 시점에 HUG 홈페이지나 위탁 은행에서 직접 조회하는 것이 정확하다.
청년·신혼부부는 보증료 할인 혜택도 있다. 연소득 5,000만원 이하 청년은 보증료 60% 할인, 혼인 7년 이내 신혼부부는 40% 할인을 받을 수 있다.
국토교통부 보증료 지원사업
전세사기 피해를 예방하기 위해 국토교통부와 지방자치단체가 저소득·청년 등 조건에 해당하는 세입자의 보증료를 대신 내주는 지원사업도 있다. 지원 한도는 최대 40만원 수준으로 알려져 있으며, 지자체별로 세부 조건과 예산 소진 여부가 다를 수 있어 거주지 지자체 홈페이지나 주민센터에서 확인이 필요하다.
HUG·SGI·HF 중 어디를 골라야 하나
세 기관 모두 전세보증금을 지켜주는 목적은 같지만 가입 조건과 보증료가 다르다. 일반적으로 HF(전세지킴보증)가 상대적으로 낮은 보증료로 알려져 있고, HUG가 가입 문턱이 낮아 가장 널리 이용되며, SGI서울보증은 HUG 가입이 안 되는 경우(예: 보증금이 HUG 한도를 초과하는 경우 등)의 대안으로 활용되는 경우가 많다. 자신의 전세 계약 조건(보증금 규모, 집주인 유형, 주택 종류)에 따라 어느 기관이 가입 가능한지가 달라지므로, 여러 곳에 직접 문의해서 비교해보는 것이 안전하다.
주의: 전세자금대출을 받은 경우 대출 실행 조건으로 반환보증 가입이 사실상 의무인 경우도 있다. 전세자금대출을 이용 중이라면 대출 약정서에 반환보증 가입 조건이 포함돼 있는지부터 확인해야 한다.
자주 묻는 질문
집주인 동의 없이 가입할 수 있나요?
가입 자체는 세입자가 단독으로 신청할 수 있다. 다만 가입 과정에서 집주인 정보(등기부등본상 소유자 확인 등)가 필요하고, 경우에 따라 집주인에게 가입 사실이 통지될 수 있다.
보증금을 못 받으면 바로 돈이 나오나요?
전세 계약 종료 후 일정 기간(통상 1~2개월) 안에 집주인이 보증금을 반환하지 않으면, 세입자가 보증기관에 이행청구를 하고 심사를 거쳐 보증금을 지급받는다. 신청 즉시 지급되는 것은 아니며 절차와 서류 심사에 시일이 걸린다.
보증료는 누가 부담하나요?
원칙적으로 세입자가 부담한다. 다만 최근에는 집주인이 보증료를 부담하기로 특약을 맺는 경우도 늘고 있어, 계약 전에 협의해볼 수 있다.
이미 계약 기간이 절반 넘게 지났는데 가입할 수 있나요?
신규 계약 기준으로 잔금지급일·전입신고일 중 늦은 날로부터 계약기간의 절반이 이미 지났다면 원칙적으로 신규 가입은 어렵다. 다만 갱신 계약으로 다시 계약했다면, 그 갱신 계약을 기준으로 새로 절반 기한이 적용되므로 갱신 시점에 다시 신청할 수 있다.