공익사업 토지 수용 양도세 감면, 2026년 말 일몰 전 확인할 것
도로·산업단지 같은 공익사업 부지로 본인 소유 토지가 수용된다는 통보를 받으면, 보상금부터 신경 쓰다가 정작 여기에 붙는 양도소득세를 놓치는 경우가 많다. 반도체 클러스터 개발로 토지 수용이 늘고 있는 용인·호남 지역처럼, 공익사업용 토지가 수용되는 경우에는 일반 토지 양도와 다른 감면 제도가 적용되는데, 이 특례가 2026년 말 일몰을 앞두고 있다는 점도 함께 알아둬야 한다.
감면 요건: 언제 산 땅이어야 하나
이 감면은 사업인정고시일로부터 소급해서 2년 이전에 취득한 토지에 대해서만 적용된다. 사업인정고시일 이후 또는 그 직전에 취득한 토지는 감면 대상에서 제외되므로, 본인 토지의 취득일과 사업인정고시일을 먼저 확인하는 게 첫 단계다.
보상 방식별로 감면율이 다르다
같은 수용이라도 보상을 현금으로 받는지, 채권으로 받는지에 따라 감면율이 달라진다.
| 보상 방식 | 감면율 |
|---|---|
| 현금보상 | 15% |
| 채권보상(일반) | 20% |
| 채권보상(3년 이상 만기보유특약) | 35% |
| 채권보상(5년 이상 만기보유특약) | 45% |
채권으로 보상받으면서 일정 기간 만기까지 보유하겠다는 특약을 맺으면 감면율이 더 높아지는 구조다.
이 감면율은 2025년 3월 14일 시행된 조세특례제한법 개정(법률 제20778호)으로 상향된 값이다. 2025년 귀속 양도분부터는 개정 전보다 각 구간이 5%포인트씩 높아졌다.
감면 한도
감면 혜택은 무제한이 아니라 과세기간(1년)당 2억원, 5개 과세기간을 합산해 3억원까지 적용된다는 한도가 있다. 이 한도 역시 2025-03-14 개정으로 상향된 값이다. 보상금 규모가 크다면 한도를 초과하는 부분은 감면 대상에서 제외된다는 점을 미리 계산해둬야 한다.
주의: 이 특례는 2026년 12월 31일 이전 양도분까지 적용되도록 일몰 기한이 정해져 있다. 연장 여부는 향후 세법 개정에 따라 달라질 수 있으므로, 실제 양도·신고 시점에는 조세특례제한법 개정 여부를 다시 확인하는 게 안전하다.
헐값보상 이슈, 함께 알아둘 것
공익사업 수용 보상액은 시세가 아니라 사업인정고시일 이전 공시지가를 기준으로 산정되는 경우가 많다. 그래서 실제 시세보다 낮은 금액으로 보상받는다는 불만이 나오기도 한다. 감면율만 보고 유리하다고 판단하기보다, 애초에 보상액 산정 기준 자체를 먼저 확인해두는 게 필요하다.
기획부동산 사기도 주의해야 한다
개발 호재가 있는 지역은 외지인 투자 문의가 몰리면서 호가가 급등하는 경우가 있는데, 이 틈을 노린 기획부동산의 지분 쪼개기 판매 방식에 주의해야 한다. 실제 개발 가능성이 낮은 토지를 여러 명에게 지분으로 쪼개 팔면서 개발 호재를 과장하는 수법이 대표적이다.
- 매수하려는 토지가 실제로 공익사업 구역에 포함되는지 관련 고시나 공고를 직접 확인한다.
- 등기부등본을 발급해 소유권 관계와 근저당 등 권리관계를 확인한다.
- 토지이용계획확인서를 통해 실제 용도지역·개발 제한 여부를 확인한다.
- 시세보다 지나치게 저렴하거나, 반대로 “곧 수용되니 지금 사야 한다”는 식으로 급하게 재촉하는 거래는 한 번 더 의심한다.
일몰 전 확인할 요건
공익사업용 토지가 수용될 때는 사업인정고시일로부터 2년 이전 취득 요건을 충족하면 보상 방식에 따라 15~45%의 양도소득세 감면을 받을 수 있고, 연 2억원·5년 3억원의 한도가 적용된다. 이 특례는 2026년 말 일몰이 예정돼 있어 해당하는 경우라면 기한 안에 챙겨야 하고, 개발 호재 지역에서는 헐값보상 이슈와 기획부동산 사기까지 함께 유의해야 한다.
자주 묻는 질문
감면율이 가장 높은 방법은 무엇인가요?
채권보상을 받으면서 5년 이상 만기보유특약을 맺는 경우 45%로 가장 높은 감면율이 적용된다. 다만 채권을 장기간 보유해야 하는 유동성 제약이 함께 따른다.
감면 한도를 넘는 보상금은 세금을 다 내야 하나요?
연 2억원, 5년 합산 3억원의 한도를 넘는 부분은 감면 대상에서 제외돼 일반 양도소득세율이 적용된다.
사업인정고시일은 어떻게 확인하나요?
해당 공익사업을 시행하는 기관의 고시·공고문을 통해 확인할 수 있다. 정확한 날짜가 불명확하다면 사업 시행기관에 직접 문의하는 게 확실하다.
이 특례가 연장되지 않으면 어떻게 되나요?
일몰 기한(2026년 12월 31일) 이후에 양도하면 이 감면 특례를 적용받지 못할 수 있다. 연장 여부는 세법 개정 상황에 따라 달라지므로 양도 시점에 다시 확인해야 한다.
토지 수용 보상금도 종합소득세 신고 대상인가요?
토지 양도에 따른 소득은 양도소득세로 별도 신고하는 대상이며, 종합소득세와는 별개의 신고 절차를 따른다.