청약통장 가점제, 내 점수 계산하는 법

청약을 넣으려고 보니 가점을 직접 계산해 적으라고 한다. 검증은 나중에 하고 일단 신청자가 쓴 숫자로 접수한다. 그래서 잘못 쓰면 당첨이 취소되고 책임은 신청자 본인이 진다. 계산을 남에게 맡길 수 없는 구조라는 뜻이다.

84점은 세 항목의 합이다

청약 가점은 세 가지로만 구성된다. 다른 요소는 들어가지 않는다.

항목	가점 상한
무주택기간	32점
부양가족수	35점
청약통장(입주자저축) 가입기간	17점
합계	84점

배점이 가장 큰 항목이 부양가족수라는 점이 먼저 눈에 띈다. 무주택기간을 15년 채워도 32점인데, 부양가족 6명이면 35점이다. 그런데 부양가족은 인정 기준이 가장 까다로운 항목이기도 하다.

무주택기간 — 만 30세부터 센다

기간	점수	기간	점수
만 30세 미만 미혼자 또는 유주택자	0	8년 이상 ~ 9년 미만	18
1년 미만	2	9년 이상 ~ 10년 미만	20
1년 이상 ~ 2년 미만	4	10년 이상 ~ 11년 미만	22
2년 이상 ~ 3년 미만	6	11년 이상 ~ 12년 미만	24
3년 이상 ~ 4년 미만	8	12년 이상 ~ 13년 미만	26
4년 이상 ~ 5년 미만	10	13년 이상 ~ 14년 미만	28
5년 이상 ~ 6년 미만	12	14년 이상 ~ 15년 미만	30
6년 이상 ~ 7년 미만	14	15년 이상	32
7년 이상 ~ 8년 미만	16

기산점이 핵심이다. 무주택기간은 태어난 날부터가 아니라 만 30세가 되는 날부터 계산한다. 다만 만 30세가 되기 전에 혼인했다면 혼인관계증명서상 혼인신고일부터 센다. 20대에 결혼한 사람이 미혼인 동년배보다 유리해지는 이유다.

과거에 집을 소유한 적이 있다면 그 주택을 처분해 무주택자가 된 날부터 다시 센다. 여러 번 소유했다면 가장 최근에 무주택자가 된 날이 기준이다. 판단 대상은 신청자와 배우자 두 사람이다.

주의: 만 30세 미만이면서 미혼이면 무주택기간 점수는 0점이다. 20대 미혼 청약자가 아무리 오래 무주택이어도 이 항목에서는 점수를 받을 수 없다는 뜻이라, 가점제 물량보다 추첨제 물량을 노리는 편이 현실적인 경우가 많다.

부양가족수 — 5점 단위로 뛴다

부양가족 수	점수	부양가족 수	점수
0명	5	4명	25
1명	10	5명	30
2명	15	6명 이상	35
3명	20

한 명당 5점이라 배점 효율이 가장 높다. 그만큼 인정 요건이 좁다.

우선 신청자 본인은 부양가족에서 제외된다. 0명이어도 5점은 받는데, 이 5점이 본인 몫이라고 보면 이해가 쉽다.

직계존속(부모·조부모)을 부양가족으로 넣으려면 조건이 붙는다. 신청자 또는 배우자와 같은 주민등록표에 등재되어 있어야 하고, 직계존속과 그 배우자 중 한 명이라도 주택을 소유하고 있으면 두 사람 모두 부양가족으로 보지 않는다. 부모님 중 한 분 명의로 집이 있으면 두 분 다 인정되지 않는다는 뜻이다. 만 60세 이상이어도 예외가 아니다.

직계비속(자녀·손자녀)은 미혼인 경우만 인정된다. 결혼했다가 이혼한 자녀는 “미혼인 자녀”로 보지 않는다. 손자녀는 부모가 모두 사망한 미혼의 손자녀에 한정된다. 만 30세 이상인 자녀는 입주자모집공고일 기준 최근 1년 이상 계속 같은 주민등록표에 등재되어 있어야 인정된다.

해외 체류도 걸린다. 만 30세 미만 직계비속은 공고일 현재 계속 90일을 초과해 해외에 있으면, 만 30세 이상은 최근 1년 이내에 계속 90일을 초과해 해외에 체류했으면 부양가족으로 인정되지 않는다.

주의: 부양가족은 가점 오류가 가장 많이 나는 항목이다. 접수 시점에는 신청자가 적은 숫자를 그대로 받고, 당첨자에 한해 계약 단계에서 주민등록표등본·가족관계증명서 등으로 검증한다. 이때 어긋나면 당첨이 취소되므로, 애매한 가족은 넣지 말고 서류로 확인한 뒤 세는 편이 안전하다.

청약통장 가입기간 — 1년에 1점씩

가입기간	점수	가입기간	점수
6개월 미만	1	8년 이상 ~ 9년 미만	10
6개월 이상 ~ 1년 미만	2	9년 이상 ~ 10년 미만	11
1년 이상 ~ 2년 미만	3	10년 이상 ~ 11년 미만	12
2년 이상 ~ 3년 미만	4	11년 이상 ~ 12년 미만	13
3년 이상 ~ 4년 미만	5	12년 이상 ~ 13년 미만	14
4년 이상 ~ 5년 미만	6	13년 이상 ~ 14년 미만	15
5년 이상 ~ 6년 미만	7	14년 이상 ~ 15년 미만	16
6년 이상 ~ 7년 미만	8	15년 이상	17
7년 이상 ~ 8년 미만	9

세 항목 중 유일하게 시간만 지나면 자동으로 오르는 항목이다. 가입기간은 최초 가입일을 기준으로 하며, 통장의 종류를 바꾸거나 납입금액을 조정하거나 가입자 명의를 변경해도 최초 가입일이 유지된다. 오래된 통장을 해지하지 말라는 조언이 여기서 나온다.

배우자의 통장 가입기간을 합산해 인정받는 제도도 있다. 청약홈 안내에 따르면 배우자 가입기간은 50%만 인정되고 최대 3점까지이며, 본인과 배우자 합산 점수는 17점을 넘지 못한다. 적용 여부는 공고문마다 다를 수 있으니 신청 전 해당 공고를 확인해야 한다.

실제로 계산해 보기

만 34세, 만 30세에 무주택 상태가 되어 4년 경과, 배우자와 미혼 자녀 1명이 같은 세대, 청약통장 가입 9년차인 사람을 가정한다.

1. 무주택기간 4년 이상 5년 미만 → 10점
2. 부양가족 2명(배우자, 자녀 — 본인 제외) → 15점
3. 통장 가입기간 9년 이상 10년 미만 → 11점
4. 합계 → 36점

여기서 부모님을 모시고 있고 두 분 다 무주택이라면 부양가족이 4명이 되어 25점, 총 46점으로 뛴다. 같은 사람이라도 세대 구성에 따라 10점이 갈린다.

점수를 올릴 수 있는 것과 없는 것

시간이 해결하는 항목은 무주택기간과 통장 가입기간이다. 매년 각각 2점, 1점씩 자동으로 오른다. 반대로 말하면 급하게 끌어올릴 방법이 없다.

부양가족은 세대 구성의 문제라 조정 여지가 있지만, 위장전입은 명백한 위법이고 적발 시 당첨 취소와 형사처벌 대상이다. 실제로 함께 거주하는 가족이 요건을 충족하는지 서류로 확인하는 것이 유일하게 안전한 접근이다.

가점이 낮다면 추첨제 비중이 높은 물량을 보는 편이 낫다. 전용면적과 지역에 따라 가점제와 추첨제 비율이 다르게 적용되므로 공고문의 배정 비율을 먼저 확인해야 한다. 무주택 상태를 유지하며 전세자금대출로 버티는 동안 무주택기간 점수가 쌓인다는 점도 계산에 넣을 만하다. 당첨된 뒤에는 재산세와 종합부동산세 같은 보유 단계 부담이 새로 생긴다.

정리

청약 가점 84점은 무주택기간 32점, 부양가족수 35점, 청약통장 가입기간 17점으로 구성된다. 무주택기간은 만 30세부터(30세 전 혼인 시 혼인신고일부터) 세고, 만 30세 미만 미혼자는 0점이다. 부양가족은 본인을 제외하고 한 명당 5점이지만 직계존속의 주택 소유 여부, 직계비속의 혼인 여부와 세대 등재 기간, 해외 체류까지 따지므로 오류가 가장 많다. 통장 가입기간은 최초 가입일 기준으로 1년에 1점씩 오르며 명의나 상품을 바꿔도 유지된다. 접수는 신청자가 쓴 숫자로 받고 검증은 당첨 후에 하므로, 애매한 항목은 서류로 확인한 뒤 적어야 한다.

자주 묻는 질문

무주택기간은 언제부터 계산하나요?

만 30세가 되는 날부터입니다. 다만 만 30세가 되기 전에 혼인했다면 혼인관계증명서에 등재된 혼인신고일부터 계산합니다. 과거에 주택을 소유한 적이 있으면 그 주택을 처분해 무주택자가 된 날부터 다시 세고, 여러 번 소유했다면 가장 최근에 무주택자가 된 날이 기준입니다.

부모님을 부양가족에 넣을 수 있나요?

신청자 또는 배우자와 같은 주민등록표에 등재되어 있어야 하고, 부모님과 그 배우자 중 한 명이라도 주택을 소유하고 있으면 두 분 모두 부양가족으로 인정되지 않습니다. 만 60세 이상인 경우에도 마찬가지입니다. 두 분 다 무주택이고 세대에 함께 등재되어 있어야 인정됩니다.

청약통장을 다른 상품으로 바꾸면 가입기간이 초기화되나요?

아닙니다. 입주자저축의 종류나 금액을 변경하거나 가입자 명의를 변경한 경우에도 최초 가입일을 기준으로 가입기간을 산정합니다. 다만 해지하고 새로 가입하면 그때부터 다시 시작되므로, 오래된 통장은 유지하는 편이 유리합니다.

가점을 잘못 계산해서 적으면 어떻게 되나요?

접수 단계에서는 신청자가 직접 작성한 점수를 그대로 받고, 당첨자에 한해 계약 시 주민등록표등본·가족관계증명서 등으로 검증합니다. 기재 오류로 판명되면 당첨이 취소될 수 있고 그 책임은 신청자 본인에게 있습니다. 부양가족처럼 판단이 갈리는 항목은 서류를 먼저 떼어 확인하는 것이 안전합니다.

만 30세 미만 미혼인데 가점제로 당첨될 수 있나요?

가능성이 낮습니다. 무주택기간이 0점으로 고정되고 부양가족도 적을 가능성이 높아 총점이 낮게 나옵니다. 이 경우 가점제보다는 추첨제 물량이나 청년·신혼부부 대상 특별공급 요건에 해당하는지를 먼저 확인하는 편이 현실적입니다. 공고문마다 가점제와 추첨제 비율이 다르므로 배정 비율을 보고 판단해야 합니다.