2026년 세제개편안, 종부세·양도세가 '보유'에서 '거주'로
매년 8월 초가 되면 종합부동산세 고지서를 받아본 사람들 사이에서 “내년엔 또 얼마나 오르나”라는 이야기가 나온다. 2026년 8월 3일 재정경제부가 발표한 「2026년 세제개편안」은 이 질문에 지금까지와는 다른 답을 준비하고 있다 — 종부세와 양도소득세의 기준을 ’보유’가 아니라 ’거주’와 ’주택가액’으로 다시 짜겠다는 것이다. 아직 국회를 통과하지 않은 개정안 단계지만, 그중 일부는 이미 8월 4일부터 시행에 들어갔다.
큰 방향: 주택 수 대신 주택가액, 보유 대신 거주
이번 개편안은 종부세·양도세 부담 기준을 ’몇 채를 갖고 있느냐’에서 ’얼마짜리 집에, 얼마나 거주하느냐’로 옮기는 것을 핵심으로 삼는다. 거주용 1주택자는 계속 보호하되, 비거주 주택이나 일정 가액 이상 주택의 세부담은 단계적으로 정상화한다는 방향이다. 국세 10개 법률과 관세법을 합쳐 총 11개 법률이 개정 대상이며, 8월 27일 차관회의와 9월 1일 국무회의를 거쳐 9월 3일 이전 정기국회에 제출될 예정이다.
종합부동산세, 기본공제와 세율이 달라진다
1세대 1주택자의 종부세 기본공제금액이 현행 12억원에서 거주용 주택은 14억원으로 오르고, 비거주 1주택은 오히려 9억원으로 낮아진다. 과세 기준 자체도 1세대 1주택은 공시가격 14억원(시가 약 20억원) 초과일 때만 부과된다.
| 구분 | 현행 | 개정안 |
|---|---|---|
| 거주용 1주택 기본공제 | 12억원 | 14억원 |
| 비거주 1주택 기본공제 | 12억원 | 9억원 |
| 공정시장가액비율(1주택·지방1·2주택) | 60% | 70%(’27년 이후) |
| 공정시장가액비율(3주택자 등) | 60% | 70%(’27년) → 80%(’28년 이후) |
세율 체계도 ’주택 수 기준’에서 ’주택가액 기준’으로 단계적으로 통합된다. 예를 들어 과세표준 6억~12억원 구간의 세율은 2027년부터 현행 1.0%에서 1.3%로 오른다. 1주택자에게 적용되는 세액공제도 구조가 바뀌는데, 지금까지는 보유기간이 길수록 공제율이 높아졌지만 앞으로는 거주기간 기준으로 전환되고, 공제 한도도 2027년 800만원에서 2028년 이후 600만원으로 낮아진다.
양도소득세, ’장기보유특별공제’가 ’장기거주소득공제’로
양도세 쪽에서 가장 큰 변화는 명칭과 계산 방식 자체가 바뀌는 장기보유특별공제다. 개정안은 이를 주택은 “장기거주소득공제”, 주택 외 부동산은 “장기보유소득공제”로 이원화한다. 1세대 1주택자의 경우 지금은 보유기간 연 4%(최대 40%)와 거주기간 연 4%(최대 40%)를 더해 최대 80%를 공제받지만, 앞으로는 거주기간 연 8%(최대 80%) 하나로 합쳐진다. 여기에 공제 한도도 새로 생겨 2028년 20억원, 2029년 이후에는 10억원으로 줄어든다.
주의: 이 개편안은 2026년 8월 3일 발표된 정부안일 뿐, 아직 국회를 통과한 법률이 아니다. 위 표의 세율·공제율은 8월 27일 차관회의와 국무회의를 거쳐 9월 정기국회에 제출된 뒤 심의 과정에서 달라질 수 있다. “이미 확정된 제도”로 오해하지 않도록 주의해야 한다.
지금 당장 영향받는 경과규정: 일시적 2주택 특례기간 단축
발표 내용 중 유일하게 이미 시행에 들어간 조항이 있다. 조정대상지역 내에서 주택을 보유한 사람이 조정대상지역 내 다른 주택을 새로 취득해 일시적 2주택이 되는 경우, 종전주택을 처분해야 1세대 1주택 특례(양도세 비과세·종부세 특례)를 유지할 수 있는 기간이 3년에서 2년으로 줄었다.
- 양도소득세: 2026년 8월 4일 이후 신규 취득하고, 2026년 10월 1일 이후 종전주택을 양도하는 경우부터 2년 특례가 적용된다.
- 종합부동산세: 2026년 8월 4일 이후 신규 취득하고, 2027년 6월 1일 기준으로 종부세 납세의무가 성립하는 경우부터 적용된다.
- 2026년 8월 3일 이전에 이미 주택을 취득했거나 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우는 종전 규정(3년)이 그대로 유지된다.
일시적 2주택 상태에서 종전주택 처분 시점을 여유 있게 잡고 있던 사람이라면, 취득 시점이 8월 4일 전후 어느 쪽인지부터 확인해볼 필요가 있다.
다주택자에게는 한시적으로 매도 기회를 준다
종부세 부담이 커지는 만큼, 다주택자가 조정대상지역 주택을 매도할 수 있는 창구도 한시적으로 열어준다. 조정대상지역 주택 양도세 중과율(2주택자 +20%포인트, 3주택 이상 +30%포인트)을 2027년에는 각각 +5%포인트·+10%포인트로, 2028년에는 +10%포인트·+15%포인트로 낮췄다가 2029년부터 원래 세율로 되돌린다. 종부세 정상화로 세부담이 커지기 전에 매도할 기회를 주겠다는 취지다.
’주택 수’에서 ’거주’로
이번 세제개편안은 종부세·양도세를 ’주택 수’가 아닌 ‘주택가액과 거주 여부’ 기준으로 다시 짜는 것이 핵심이고, 거주용 1주택자는 오히려 기본공제가 늘어나는 방향이다. 다만 아직 정기국회 심의를 거치지 않은 개정안 단계라 최종 확정까지는 시일이 남아 있다 — 유일하게 이미 시행 중인 일시적 2주택 특례기간 단축(3년→2년)만큼은 취득 시점을 지금 바로 확인해볼 필요가 있다.
자주 묻는 질문
이번 세제개편안은 언제부터 시행되나요?
대부분의 내용은 국회 심의를 거쳐야 하는 개정안 단계로, 8월 27일 차관회의와 9월 1일 국무회의를 거쳐 9월 3일 이전 정기국회에 제출될 예정이다. 다만 일시적 2주택 특례기간 단축(3년→2년)은 2026년 8월 4일 이후 취득분부터 이미 적용되고 있다.
종부세 기본공제 14억원은 시가 기준인가요, 공시가격 기준인가요?
공시가격 기준이다. 공시가격 14억원은 시가로 환산하면 대략 20억원 수준으로 알려져 있다. 공시가격과 시가는 매년 공시가격 현실화율에 따라 차이가 나므로, 실제 적용 여부는 본인 주택의 공시가격을 직접 확인해야 한다.
거주용 1주택자도 세금이 오르나요?
거주용 1주택자는 이번 개편에서 계속 보호 대상이다. 기본공제가 12억원에서 14억원으로 오히려 늘어나고, 장기거주소득공제도 최대 공제율 80%를 유지한다. 세부담이 커지는 쪽은 비거주 주택이나 다주택자, 고가주택 보유자다.
지금 일시적 2주택 상태인데 특례기간이 줄어드는 건가요?
2026년 8월 3일 이전에 이미 주택을 취득했거나 매매계약을 체결하고 계약금을 지급했다면 종전 규정인 3년이 그대로 적용된다. 8월 4일 이후 신규로 취득한 경우부터 단축된 2년 기준이 적용된다.
다주택자 양도세 중과 완화는 모든 주택에 적용되나요?
조정대상지역 내 주택에 대한 중과 완화다. 2027~2028년 한시적으로 완화됐다가 2029년부터는 원래 중과율(2주택 +20%포인트, 3주택 이상 +30%포인트)로 돌아간다.