부동산 중개수수료, 얼마까지 내야 하나

잔금 치르는 날, 중개사무소에서 “수수료는 이만큼입니다” 하고 숫자를 내밀면 대부분 그냥 이체한다. 계약이 끝나가는 시점이라 따져 묻기도 애매하고, 애초에 얼마가 맞는지 모르니 비교할 기준이 없다. 그런데 중개보수는 법으로 상한이 정해져 있고, 그 안에서 협의로 정하는 돈이다. 부르는 값이 곧 정해진 값은 아니라는 뜻이다.

중개수수료는 정찰제가 아니다

먼저 구조부터 짚어야 한다. 중개보수에는 세 겹의 장치가 있다.

1. 법정 상한 — 공인중개사법 시행규칙이 정한 최대치. 주택 매매는 거래금액의 0.9%, 주택 임대차는 0.8%를 넘을 수 없다.
2. 시·도 조례 — 그 상한 안에서 특별시·광역시·도가 거래금액 구간별 요율과 한도액을 정한다. 아래 표가 이것이다.
3. 협의 — 조례가 정한 요율은 “여기까지 받을 수 있다”는 뜻이지 “이만큼 내야 한다”가 아니다. 실제 금액은 의뢰인과 중개사가 합의해 정한다.

많은 사람이 2번을 정찰가로 오해한다. 상한요율은 최대치이고, 그 아래에서 조정하자고 말하는 것은 정당한 요구다.

주택 매매 중개보수 요율표

거래금액	상한요율	한도액
5천만원 미만	0.6%	25만원
5천만원 이상 ~ 2억원 미만	0.5%	80만원
2억원 이상 ~ 9억원 미만	0.4%	없음
9억원 이상 ~ 12억원 미만	0.5%	없음
12억원 이상 ~ 15억원 미만	0.6%	없음
15억원 이상	0.7%	없음

주택 임대차 중개보수 요율표

거래금액	상한요율	한도액
5천만원 미만	0.5%	20만원
5천만원 이상 ~ 1억원 미만	0.4%	30만원
1억원 이상 ~ 6억원 미만	0.3%	없음
6억원 이상 ~ 12억원 미만	0.4%	없음
12억원 이상 ~ 15억원 미만	0.5%	없음
15억원 이상	0.6%	없음

두 표 모두 시·도 조례로 정해지는 값이라, 거래하는 지역의 조례를 확인하는 것이 정확하다. 구간 경계에서 요율이 뛰는 구조라는 점도 눈여겨볼 만하다. 매매 8억 9천만원과 9억 1천만원은 2백만원 차이지만, 적용 요율은 0.4%와 0.5%로 갈린다.

주의: 중개보수는 거래 당사자 쌍방에게서 각각 받는다. 매매라면 매도인도 내고 매수인도 낸다. “수수료 400만원”이라는 말은 중개사가 그 거래에서 총 800만원을 받는다는 뜻이지, 둘이 400만원을 나눠 내는 게 아니다.

실제로 계산해 보기

7억원짜리 아파트를 샀다면: 2억 이상 9억 미만 구간이므로 0.4%가 상한이다. 7억 × 0.4% = 280만원. 한도액이 없는 구간이라 이 금액이 그대로 상한이 된다. 매수인이 280만원, 매도인도 280만원이 최대치다.

전세보증금 3억원이라면: 임대차 1억 이상 6억 미만 구간, 0.3%다. 3억 × 0.3% = 90만원. 임차인과 임대인이 각각 최대 90만원까지다.

보증금 3천만원에 월세 50만원이라면: 월세는 보증금과 월 차임을 하나의 거래금액으로 환산해야 한다. 환산식은 **보증금 + (월 차임 × 100)**이다. 3,000만원 + (50만원 × 100) = 8,000만원. 이 금액은 5천만원 이상 1억원 미만 구간이므로 0.4%, 한도액 30만원이 적용된다. 8,000만원 × 0.4% = 32만원이지만 한도액 30만원을 넘을 수 없으므로 30만원이 상한이다.

여기서 예외가 하나 붙는다. 환산 결과가 5천만원 미만이면 곱하는 수를 100이 아니라 70으로 바꿔 다시 계산한다. 보증금 500만원에 월세 30만원이라면 500만 + 3,000만 = 3,500만원으로 5천만원에 못 미치므로, 500만 + (30만 × 70) = 2,600만원이 최종 거래금액이 된다.

주의: 한도액이 있는 구간에서는 요율로 계산한 값과 한도액 중 낮은 쪽이 상한이다. 위 예시처럼 32만원이 나와도 30만원까지만 받을 수 있다. 한도액을 무시하고 요율만 곱해 청구하는 경우가 있으니 5천만원2억원(매매), 5천만원1억원(임대차) 구간은 특히 확인해야 한다.

오피스텔과 상가는 계산이 다르다

오피스텔은 조건에 따라 갈린다. 전용면적 85㎡ 이하이면서 상·하수도가 갖춰진 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실과 목욕시설을 갖춘 오피스텔이라면 매매·교환 0.5% 이내, 임대차 0.4% 이내가 적용된다. 2015년 1월 6일 체결 거래분부터 적용된 기준이다.

이 요건을 못 갖춘 오피스텔이나 토지·상가 같은 주택 외 중개대상물은 거래금액의 0.9% 이내에서 협의한다. 주택보다 요율 폭이 훨씬 넓기 때문에, 상가 계약에서는 협의의 실익이 그만큼 크다.

수수료를 조정하고 싶다면

깎아달라는 말을 잔금일에 처음 꺼내면 서로 곤란해진다. 순서를 앞당기는 게 핵심이다.

1. 계약서를 쓰기 전에 중개보수 금액을 먼저 확정하고 중개대상물 확인·설명서에 적힌 금액을 확인한다.
2. 거래 지역의 시·도 조례 요율표를 미리 확인해 상한이 얼마인지 알고 간다.
3. 한도액 적용 구간인지 확인한다 — 요율만 곱한 금액이 청구되고 있을 수 있다.
4. 부가가치세는 별도다. 중개사가 일반과세자면 보수에 10%가 붙고, 간이과세자면 다르게 적용되니 사업자 유형을 물어본다.
5. 현금영수증이나 세금계산서를 받아둔다. 매매라면 나중에 양도소득세를 계산할 때 필요경비로 인정받을 여지가 있다.

집을 사고 나면 재산세와 종합부동산세 같은 보유 단계 세금이 이어지고, 전세라면 전세자금대출 조건도 함께 따져야 한다. 중개보수는 이 전체 비용에서 한 조각이지만, 유일하게 협의로 줄일 수 있는 항목이라는 점에서 성격이 다르다.

정리

중개보수는 법정 상한(매매 0.9%, 임대차 0.8%) 안에서 시·도 조례가 구간별 요율과 한도액을 정하고, 그 아래에서 협의로 결정된다. 매매 2억9억 구간은 0.4%, 임대차 1억6억 구간은 0.3%가 상한이고, 월세는 보증금에 월 차임의 100배(환산액이 5천만원 미만이면 70배)를 더해 거래금액을 구한다. 쌍방에게서 각각 받는다는 점, 한도액이 있는 구간에서는 요율 계산값보다 한도액이 우선한다는 점 두 가지만 기억해도 과다 청구는 걸러낼 수 있다.

자주 묻는 질문

중개수수료는 법으로 정해진 금액이라 깎을 수 없나요?

정해진 것은 상한이지 금액 자체가 아닙니다. 공인중개사법 시행규칙이 법정 상한(주택 매매 0.9%, 임대차 0.8%)을 두고, 그 안에서 시·도 조례가 구간별 요율과 한도액을 정하며, 실제 금액은 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 결정합니다. 상한 이하로 조정을 요청하는 것은 제도가 예정하고 있는 절차입니다.

계약이 중간에 깨져도 중개수수료를 내야 하나요?

중개보수는 원칙적으로 중개행위로 거래계약이 성립했을 때 발생합니다. 다만 계약이 체결된 뒤 당사자의 사정으로 해제된 경우와, 중개사의 잘못으로 계약이 무산된 경우는 다르게 취급됩니다. 분쟁 소지가 있는 부분이라 계약 전에 이 상황을 어떻게 처리할지 서면으로 정해두는 편이 안전합니다.

부가가치세는 중개수수료에 포함된 금액인가요?

별도입니다. 중개사가 일반과세자라면 계산된 중개보수에 부가가치세 10%가 추가됩니다. 간이과세자인 경우 적용 방식이 달라지므로, 금액을 협의할 때 부가세 포함인지 별도인지를 명확히 하고 사업자 유형을 확인하는 것이 좋습니다.

같은 아파트인데 지역마다 수수료가 다른 이유가 뭔가요?

구간별 요율과 한도액을 특별시·광역시·도 조례로 정하기 때문입니다. 법정 상한은 전국이 같지만 그 아래 세부 기준은 시·도가 각자 정하므로, 거래금액이 같아도 지역에 따라 적용 요율이 다를 수 있습니다. 거래하는 지역의 조례 요율표를 확인하는 것이 가장 정확합니다.

월세 계약인데 보증금이 거의 없으면 수수료가 얼마나 되나요?

보증금 + (월 차임 × 100)으로 환산한 금액이 5천만원에 못 미치면, 곱하는 수를 70으로 바꿔 다시 계산합니다. 보증금 300만원에 월세 40만원이라면 300만 + (40만 × 70) = 3,100만원이 거래금액이 되고, 5천만원 미만 구간이므로 0.5%에 한도액 20만원이 적용됩니다. 계산값 15만 5천원이 한도액보다 낮으므로 이 금액이 상한입니다.